ما هو الطابو؟

ما هو الطابو؟

 

يتساءل أغلب الذين يرغبون بالإستثمار في تركيا عن تلك الكلمة الغريبة التي يسمعوها تتكرر على مسامعهم دائمًا عند الحديث عن العقار التركي؛ الطابو.

 الطابو هي تعريب للفظة التركية Tapu، وهي بمثابة وثيقة تثبت معلومات العقار، ملكيته، مواصفاته والأمور المهمة الأخرى، هو بمثابة هوية العقار، ومقابله باللغة العربية هو سند أو وثيقة العقار.

بعد ان عرفنا المعنى، ما أهميته وكيف أحصل عليه، كيف اعرف تفاصيل العقار منه وما هي أنواعه، ومتى أحصل عليه، كل هذه الأسئلة تجدون إجابتها في هذا المقال.

ما أهمية الطابو وعمله؟

سند الملكية بإختصار هو الوثيقة الرسمية التي تثبت أنك تملك عقارًا ما. يُطلب سند الملكية في أغلب المعاملات الرسمية الحكومية المتعلقة بالعقار، من بيع شراء، إيراث العقار وغيره.

 يعطى سند الملكية من مديرية سجل السند العقاري أو Tapu sicil müdürlüğü، ويثبت ملكية شخص ما على قطعة أرض معينة أو ملكية شخص ما لبناء أو قسم من بناء كشقة أو غيره على قطعة أرض معينة.

 يوجد ثلاث جهات رسمية مسؤولة عن تسجيل معاملات الأراضي والبناء في تركيا، على رأسهم دائرة سند الملكية. يأتي بعدهم البلديات والأماكن والأحياء التي توجد فيها العقارات ولكن لا ترقى إلى مرتبة “بلدية”.

سند الملكية يعطى فقط لمالك العقار الحقيقي؛ حيث لا يعطى للمؤجر والراهن سند ملكية، فهم مالكين لحقوق أخرى في العقار ولكنهم ليسوا مالكي العقار.أما إذا كان الملك بالتشارك كما ذكرنا في العقار الإنتقالي ، حيث توضح حصة الشريك في عقار في خانة المالك.

ما هي انواع الطابو؟

سندات الملكية تختلف بشكل عام حسب مواصفات ومميزات العقار والأرض التي سيبنى عليها المشروع. وتنقسم بذلك إلى:

سند الأراضي الصالحة للإعمار

 وتكون هذا على الأراضي الفارغة وصالحة للإعمار. ولتكون أرض صالحة أو غير صالحة للإستثمار يوجد عدة معايير.

أهمها كونها داخل خطة الإعمار العامة أم لا. كما ينبغي التدقيق والمتابعة مع البلديات بخصوص كون الأرض تقع على طريق عام أو حديقة أو غيرها يتطلب هدمها أو التضييق عليها. 

وبعد التأكد من هذا الشرط يجب أيضًا أخذ الموافقة من الجهة المعينة وهي غالبًا البلدية. ولا يمكنكم بدء أي مشروع على قطعة الأرض حتى بعد معرفة كونها صالحة للإعمار إلى بعد أخذ موافقة رسمية من الجهات المعنية.

يجب الإنتباه عند شراء أرض زراعية.

المسألة هي كون الأرض أرض زراعية لكن تم تحويلها بعد ذلك إلى أرض إعمار بسبب تغير خطط الإعمار في المنطقة، ولذلك يكون من المهم جدًا المتابعة أولًا بأول مع البلدية ودوائر السجل العقاري.

سند البناء

 سند يختص بذكر تفاصيل ومعلومات العقار الرئيسة دون ذكر أقسام البناء كالحظيرة والبيت المستقل  والمخازن وما شابه. على ذلك يتم إصدار السند على أنه وحدة واحدة، لا يقسَّم.

سند الإرتفاق العقاري

 وهو على العكس من النوع المذكور سابقًا. يحتوي هذا السند على تفاصيل العقار وأقسامه ويعطى إلى المشتري بعد إتمام عمليات الموافقة، ويتم بعد أخذ الموافقة تقسيم المشروع إلى عدة أقسام، كالشقة ضمن العمارة، ويتم إصدار سند ملكية مستقل لكل قسم من أقسام العقار بغض النظر إن تم البدء بالمشاريع على قطعة الأرض أم لا. 

يذكر في هذا السند أن نوع الأرض إعمارية او إنشائية لأنه لم يتم الإنتها من المشروع بعد، وبعد الإنتهاء منه والحصول على الموافقة يتم الحصول على السندات العقارية.

الملكية الطابقية و الإرتفاق الطابقي

وهو إثبات على أن البناء قد تم إنشاؤه وفقًا لقانون الإسكان وهو غير مخالف، ويثبت حق الشخص في ملكية طابق معين من البناء. هذه الوثيقة مهمة جدًا لحفظ حقوق صاحب العقار. 

 وينبغي الإنتباه إلى أهمية وحساسية الموضوع؛ إذ أنه حسب القانون التركي، في القرار الصادر عام 2007 والمنشور في الصحيفة الرسمية عام في السابع والعشرين من نوفمبر عام 2007، يتم فرض غرامات مالية على أصحاب العقارات الذين لم يقوموا بتشجيل العقار والحصول على سند الملكية الطابقية، غير انه لا يمكنك الحصول على موافقة الإسكان قبل الحصول على رخصة الإسكان.

أما بالنسبة للإرتفاق الطابقي؛ فهو بالعداة يستصدر إلى متعهد الإنشاءات ليبدء المشروع كونه يحتاج إلى التمويل اللازم. يحدد هذا السند مالك العقار أو ملاكه، وحصة كل ملاك العقار، ويوضع إشارى على الخانة التي في الوسط في سند الملكية.

هذا السند هو المرحلة التي يتوجب على الكل المرور بها قبل الحصول على سند الملكية التام، وهذا السند يثبت ملكية العقار إلى صحبه وعند الإنتهاء من المشاريع يعطى صاحب العقار سند الملكية التام؛و الذي يعد الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكية العقار إلى مالكه بشكل قانونًا وتام. 

يذكر في سند الإرتفاق أغلب المعلومات عن العقار كمساحته وموقعه وإسم صاحبه وأقسام العقار، ويعد مسجلًا في دائرة السجلات العقارية إلى أن لا يعطى صفة السند العقاري التام حتى الإنتهاء من المشاريع والحصول على الموافقة.

سند الملكية التام

وهي الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكية صاحب العقار للعقار بشكل رسمي وقانوني، بعد إتمام المشاريع بشكل كامل والحصول على رخصة الإسكان. يختلف سند الملكية التام عن غيره من السندات المعلومات والتفاصيل المذكورة على السند نفسه، فتذكر كافة التفاصيل في السند التام مثل موقع البناء ومساحته وأيضًا بذكر تفاصيل عن أقسام البناء مثل رقم الشقق الموجودة فيه وموقعها من البناء وحصتها من الأرض.

إذا لم تكن تلك المعلومات مذكورة في سندكم العقاري يعني أن العقار لم يصل إلى مرحلة العقار التام وهو في مرحلة الإرتفاق أو الإستخدام. وفي حال لم تذكر كل تلك المعلومات في السند، فهذا يعني أنه لم يصل مرحلة الإرتفاق ولا مرحلة العقار التام.

 إذا ذكر رقم القسم وموقعه ونسبته من إجمالي مساحة الأرض وتفاصيله الأخرى، وتم ذكر نوع العقار كأرض إعمارية أو زراعية فيعني أنه وصل مرحلة الإرتفاق، وإذا ذكرت تفاصيل العقار ككونه فيلا أو شقة أو عمارة مثلًا فيكون قد إكتسب حق الملكية التامة.

 في سند الملكية التام يوضح موقع البناء، مساحته، أقسامه والأقسام الخاصة بصاحب العقار وتفاصيل عن هذا القسم. يحصل عليه بعد الحصول على موافقة الإسكان من قبل البلدية ويكون تامًا قانونيًا.

من أين أحصل على موافقة الإسكان وكيف؟

تصدر الموافقات على الأبنية والإسكانات في تركيا من قبل البلديات المعنية يعني البلديات التي يقع عقاركم داخل حدودها الإدارية، والموافقة تصدر من قبل البلديات على أسس ومعايير معينة حسب قوانين البناء التركية، من اهم الشروط الواجب توافرها في البناء حتى يحصل على الموافقة؛ وجود سلالم أو درج للخروج في حالات الحريق والحالات الطارئة، وان يكون البناء مقاومًا للزلازل، ووجود معدات إطفاء الحريق الكافية في المبنى وغيرها. 

تقع مسؤولية البناء وفق المعايير والحصول على الموافقة الإسكانية بشكل أساسي على شركات المقاولات والإنشاءات والمتعهدين، وبعد إتمام المشاريع والحصول على الموافقة اللازمة يصبح العقار يحمل إسم عقار تام بعد ان كان إرتفاقي.

إجراءات الحصول على الطابو

 

يوجد سهولة ويسر في عملية الحصول على سند الملكية التركي ولا تستغرق وقتًا طويلًا. المستثمر الأجنبي بإمكانه شراء العقار وإتمام عملية نقل الملكية خلال فترة لا تتجاوز اليوم الواحد. لتملك عقارك في تركيا ليس عليك إلا عمل الآتي:

1. حضور صاحب العلاقة (المشتري) إلى تركيا لتوقيع عقد الشراء أو حضور من ينوب عنه وبوكالة رسمية مصدقة من السفارة أو القنصلية التركية في بلاد المشتري، أو بإتمام الوكالة من كتاب العدل في تركيا أو النوتر في حال رغب بالقيام بها خلال فترة تواجده في تركيا.

2. الحصول على الرقم الضريبة من دائرة الضرائب التركية Vergi Dairesi. هذا الرقم يعطى للأجانب لتسهيل معاملاتهم في تركيا ويعطى على جواز سفر المشتري.

3.فتح حساب بنكي في تركيا.

4. صورة من جواز السفر مترجمة إلى اللغة التركية ومصدقة من كاتب العدل التركي.

5. التوجه إلى مكتب السجل العقاري مع البائع، لتقديم تنازله عن العقار لصالح المشتري، وعند تمام العملية يستلم المشتري مفتاح العقار وسند الملكية، تكلفة التنازل 50 دولار أمريكي تقريبًا وتستغرق ساعة واحدة.

6.إذا كان العقار غير جاهز للتسليم فلا يحصل المشتري على سند العقار حتى يتسلم العقار.

والأمر نفسه ينطبق على من يشتري العقار بالتقسيط؛ فلا يتسلم سند الملكية حتى يتمم دفع جميع الأقساط.

رسوم الطابو في تركيا

رسوم سند العقار التركي من الأمور المهمة. هي مبلغ مالي تفرضه الدولة على كل من البائع والمشتري بنسبة تبلغ 2% من سعر العقار.

 يتم عادة دفع الرسوم من قبل المشتري، على الرغم من عدم وجود نص قانوني صريح في هذا الشأن. مما يعني أن المشتري يدفع 4% من سعر العقار كرسم للسند العقاري للدولة. وينبغي الإتفاق مع البائع حول آلية دفع تلك الرسوم قبل الشراء والتفكير في تقاسمها.

كما لا يجب أن ننسى وجود رسوم أخرى في حال كان يوجد وسيط لعملية البيع والشراء، وهذه الرسوم هي العمولة، وبذلك هي أمر آخر يجب الإنتباه عليه.

كما يجب الإنتباه إلى ضريبة الأرباح التي تفرضها الدولة التركية على كل من يرغب ببيع عقاره قبل بلوغ 5 سنين من تاريخ شرائه للعقار. 

وهذا المبلغ يختلف من سنة لأخرى ويتم الإعلان عن الشرائح المستهدفة من قبل الحكومة التركية كل سنة وتتراوح من 15 إلى 35% من قيمة الأرباح الصافية للفرد. أما بالنسبة للشركات، فتكون النسبة ثابتة وهي 20% من صافي أرباح الشركة. 

هذه الضريبة هي فقط لمن يبيع العقار قبل مرور 5 سنوات من تاريخ شرائه، وبالتالي إن قمتم ببيع العقار بعد خمس سنين من الشراء لا يتوجب عليكم دفع ضريبة الأرباح.

نقاط توجب الإنتباه

1. إتمام جميع الوثائق والمستندات الطلوبة بشكل تام.

2. تواجد الهوية الشخصية دائمًا، وفي حالة كون الشخص المقدم نيابة عن صاحب المصلحة  إحضار التوكيل.

3. في حالة إستخدام قرض من البنك (المصرف) لشراء العقار، تواجد وثائق البنك، مع ضرورة إعطاء المعلومات الصحيحة وبدقة فيما يتعلق بسعر الشراء لتجنب دفع أي غرامات مالية. يتم تغريم المقصرين بقيمة تصل إلى 25% من قيمة الضريبة.

4. الحصول على التأمين ضد الزلازل والكوارث الطبيعية.

5. وثيقة السجل العقاري الخاصة للعقار.

6. إصطحاب الصور الشخصية المطلوبة. صورة للبائع وصورتين شخصيتين للمشتري وأي صور أخرى قد تطلبها دائرة التسجيل العقارية.

نقاط أخرى

يكون هناك إتفاق بين البائع والمشتري على تحديد رسوم بيع العقار، وتدفع الرسوم كما جرت العادة بالتساوي بين الطرفين. على الرغم من عدم وجود نص قانوني واضح في المسألة إلى أنه في العادة يتم دفع الرسوم من قبل المشتري.

كما يجب الإنتباه جيدًا في حال وجود وسيط في عملية البيع أو الشراء إلى موضوع العمولة. فيجب تحديدها والإتفاق عليها وأيضًا الرسوم الناشئة عن عملية بيع العقار.

يحصل المستثمر الحاصل على سند ملكية في تركيا الحصول على إقامة عقارية لمدة سنة إلى ثلاث سنوات، وذلك للمستثمرين الأجانب الذين يملكون عقار لهم ولأفراد عائلتهم بشرط شراء العقار خلال ثلاثة أشهر من تاريخ القدوم، وإن بقيت في تركيا لأكثر من ثلاثة أشهر دون شراء عقار فيحق لكم الحصول على إقامة سياحية لستة أشهر قابلة للتجديد.